Acheter un appartement dans le cadre de la loi sur les monuments historiques, c'est participer à la rénovation du Patrimoine Culturel de la France, tout en bénéficiant d'une fiscalité exceptionnelle.
Les propriétaires donnant en location les appartements situés dans des immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire relèvent du droit commun des déclarations des revenus fonciers et charges foncières et bénéficient d'un régime fiscal très favorable :
Lorsqu'ils donnent l'immeuble en location, ils peuvent déduire de leurs loyers l'ensemble des charges de la propriété.
De même que les intérêts d'emprunts sur acquisition et travaux et les frais d'hypothèques.
Mais en outre, si les charges excèdent les loyers (dans le cas de travaux importants) le déficit s'impute directement sur l'ensemble de leur revenu imposable.
De surcroît, ceux qui réservent à leur propre usage l'immeuble peuvent déduire ces mêmes charges de leur revenu global, sous certaines conditions.
1- LES CHARGES DEDUCTIBLES :
En vertu de l'article 31-1 du CGI. les charges déductibles comprennent :
- Les dépenses de réparation et d'entretien,
- Les dépenses d'amélioration,
- Les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges.
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.
Les dépenses de réparation et d'entretien sont celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Les dépenses d'amélioration s'entendent comme celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier la structure de cet immeuble.
En effet l'article 31-1 du CGI délimite les possibilités de déduction des dépenses d'amélioration en excluant «les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement».
Dans le cas précis d'un édifice inscrit, cette condition se trouve généralement remplie, du fait que toute modification de l'ensemble architectural est interdite.
On observe que pour déterminer si des travaux correspondent ou non à des dépenses d'amélioration déductibles, il convient de ne s'attacher exclusivement qu'à à la nature des travaux, jamais à leur coût.
Une mention particulière doit être faite s'agissant des immeubles qui ne sont pas inscrits dans leur totalité mais pour certaines de leurs parties seulement.
Ainsi que le relève l'Instruction de la Direction Générale des Impôts du 10 mai 1988, l'inscription sur l'inventaire supplémentaire ne porte qu'exceptionnellement sur la totalité de l'immeuble.
Le plus souvent, l'inscription ne concerne que les parties extérieures des édifices, tels que les façades et les toitures.
En pareil cas, la protection doit s'entendre comme manifestant la volonté de l'administration de préserver l'ensemble du monument historique.
Il s'agit en effet d'immeuble inscrit « pour l'essentiel » au sens de l'article 795 A du CCI (instruction du 10 mai 1988).
La jurisprudence dans ce domaine est riche en exemple.
2- MODE DE DEDUCTION :
Pour les investisseurs qui acquièrent en vue de la location :
Les dépenses énumérées ci-dessus sont prises en compte pour déterminer le revenu foncier imposable.
En d'autres termes, elles sont déduites des loyers perçus.
Le résultat étant négatif, il y a ensuite imputation sur les loyers d'autres biens appartenant à ce propriétaire.
S'ils ne sont pas suffisants ou inexistants, le solde s'impute sur le revenu imposable global du propriétaire, sans limitation.
Ce régime de faveur, propre aux Monuments Historiques, résulte l'article 156-1-3° du CCI.
Pour les personnes occupant elles mêmes leur logement :
La déduction s'opère sur le revenu imposable global.
Si l'immeuble est ouvert à la visite, la déduction porte sur la totalité des dépenses. Dans le cas contraire, la moitié seulement est déductible.
Ce régime de faveur, propre au Monuments Historiques, résulte de l'article 156 -B-l du CCI.
3- DISPOSITIONS SUCCESSORALES :
Si l'immeuble est ouvert au public, la transmission aux héritiers et aux légataires est exonérée de droits de donation et de succession.
