LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL :
Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont normalement imposables à raison des revenus qu'elles retirent de cette activité dans la catégorie des Bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). Le régime Fiscal auquel elles sont soumises comporte un certain nombre de traits particuliers.
Nature de l'activité imposable ?
La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.
La taxation au titre des BIC concerne également les personnes qui, louant des locaux nus destinés à être loués meublés, participent aux résultats de la location en meublé.
Frontière avec l'exploitation hôtelière ?
Les personnes qui sont propriétaires d'un hôtel classé exercent une activité dont les produits entrent dans la catégorie des BIC mais au titre d'une prestation de services. Ces personnes ne sont pas concernées par la définition du loueur en meublé qu'il soit professionnel ou non, ils sont en revanche concernés par la réforme des BIC (Info 7 - BIC) et doivent donc justifier de l'exercice à titre professionnel de l'activité pour que les déficits soient imputables sur le revenu global. Ainsi, l'administration a indiqué que les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple puissance du bien, ne sont pas considérées comme des locations meublées.
Intérêt et définition du loueur en meublé non professionnel :
Les loueurs non professionnels font l'objet de mesures restrictives tant en ce qui concerne l'imposition des plus-values professionnelles, que les possibilités de report des déficits éventuels.
La qualité de loueur non professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent moins de 23 000 de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l'activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.
L'imputation des déficits :
La réforme des BIC applicable à compter de 1996 distingue les BIC professionnels (déficits imputables) des BIC non professionnels (déficits non imputables). Elle ne frappe pas les loueurs professionnels en meublé, qui conservent la possibilité d'imputation des déficits sur le revenu global, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles (voir ci-après la limitation des amortissements déductibles).
Plus-values ou moins-values
Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.
Les plus-values des LMP sont soumises :
- au régime des plus-values et moins-values professionnelles si les recettes de la location excèdent un plafond fixé au double de la limite du forfait (150 000 ) ;
- au régime des plus-values des petites entreprises si les recettes n'excèdent pas ce plafond : exonération pure et simple, sauf si l'activité est exercée depuis moins de cinq ans.
Impôt de solidarité sur la fortune :
Depuis le 1er janvier 1999, les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être meublés ne sont considérés comme des biens professionnels pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune que si ces locations sont consenties, directement ou indirectement, par des personnes, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. L'appréciation du seuil de 50 % s'effectue par rapport à l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (TS, BIC, BNC, BA, revenus des gérants majoritaires visés à l'article 62 du CCI) à l'exclusion des revenus fonciers, des revenus mobiliers et des revenus taxables à un taux proportionnel.
Les locations meublée et la TVA ?
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.
Seules sont imposables par exception les quatre catégories d'opérations suivantes :
Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés (Info 7 - BIC);
Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l'hébergement des touristes et sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger.
La mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, outre l'hébergement et dans le même immeuble ou ensemble immobilier, le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité (service quasi hôtelier dans un cadre autre que celui de l'hôtellerie classée et immatriculée à ce titre).
Les locations de locaux (nus, meublés ou garnis) consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des trois catégories ci-dessus.
La limitation des amortissements déductibles (ancien article 31 de l'annexe II au CGI)
En principe, le montant déductible de l'amortissement des biens loués, ou mis à disposition sous toute autre forme, par une personne physique, une société soumise au régime des sociétés de personnes (EURL, SARL de famille notamment) est limité. Il ne peut pas excéder, au titre d'un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (telles que frais d'entretien, de réparation, d'assurances, intérêts, impôts et taxes supportés par le propriétaire). La limitation est appliquée, exercice par exercice. La perte du droit à déduction n'est que provisoire : la fraction d'amortissement exclue au titre d'un exercice peut être déduite ultérieurement, en sus de l'annuité normale ou après la durée normale d'utilisation, mais toujours dans le respect de la limitation.
